ASV Viager

Méconnu du grand public, le viager est une des solution pour devenir propriétaire.  Déjà en 1934, Charles de Gaulle et son épouse avaient acheté en viager leur résidence personnelle à Colombey-les-Deux-Eglises. Alors pourquoi-pas vous ? 

Le principe du viager est très simple. Le « débirentier » (acquéreur) verse au "crédirentier" (vendeur) un capital de départ à la signature du contrat, puis une rente mensuelle jusqu'à la fin de la vie du crédirentier. L'acquéreur pourra donc posséder librement du logement lors du décès du (ou des) crédirentier(s). Les ventes en viager se font par acte authentique chez le notaire avec clause résolutoire et hypothèque de 1 er rang.

Le viager est une solution adaptée aux besoins contemporains. En effet, il permet aux retraités de profiter davantage de leur retraite et d'anticiper leur succession et, aux acquéreurs de devenir propriétaire sans verser un trop grand capital de départ ou de se constituer un patrimoine en limitant les coûts et la fiscalité. Débirentiers et crédirentiers y trouvent tous les deux des avantages.

Quels sont les avantages du viager ?

Pour le débirentier :

  • Versement d'un revenu complémentaire grâce au versement du bouquet (capital) et des rentes quelle que soit la formule de viager choisie
  • Palier à un besoin de trésorerie très courant chez les seniors à petite retraite ou à fort patrimoine immobilier afin de se refaire un peu de liquidité
  • Possibilité de rester chez soi sa vie durant, sans en avoir les contraintes financières liées (taxe foncière, gros travaux…)
  • Garantie de versements des rentes grâce au privilège de vendeur et à la clause résolutoire
  • L’indexation de la rente à l’indice INSEE permettant de garantir le pouvoir d’achat
  • Abattement Fiscal jusqu'à 70% de la rente en fonction de l'âge.

Pour le crédirentier :

  • Permet d'investir dans l'immobilier à des conditions avantageuses
  • Permet de se constituer un patrimoine immobilier grâce à un investissement sécurisé et à moindre coût
  • Cadre fiscal favorable 
  • Pas de nécessité de recourir à un prêt bancaire
  • Souplesse du produit car le bien peut être revendu

Les différents types de viager

Le viager occupé :

La vente en viager occupé est la solution la plus courante. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) sa vie durant. L'acquéreur, lui, profite de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.

Comment ça se passe ? 

Étape 1 : Évaluation du prix de vente

Il correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur du droit d’usage et d’habitation (qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs).
En résumé : La valeur du bien = bouquet + rente + DUH

Étape 2 : Les modalités de paiement du prix de vente

  • Le bouquet (capital de départ) peut être réglé le jour de la signature, puis suivront des rentes mensuelles jusqu'au décès du crédirentier,
  • Soit, la valeur du bien est intégralement versé en rentes viagères.
  • Soit, seul un bouquet est versé au moment de la signature.

Étape 3 : Versement de la rente mensuelle

La rente est due par l'acquéreur. S'il y a défaut de paiement, la clause résolutoire permet au crédirentier de récupérer son bien. Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation. Mais concernant les travaux de copropriétés et la répartition des charges, la loi entre propriétaire et locataire s'applique. 

Le viager libre :

Il s’agit de la vente d’un bien immobilier permettant à l’acquéreur d’en obtenir la jouissance immédiate. Il peut donc l’occuper ou le louer à sa convenance dès le paiement du bouquet. 

Ce type de viager est possible que lorsqu’un propriétaire dispose d’un bien autre que sa résidence principale ou s’il doit la quitter. Dans le viager libre, le débirentier renonce alors à son droit d'usage et d'habitation. Cependant, grâce aux rentes il s'assure tout de même un revenu complémentaire fixe avec une fiscalité attractive. 

Contrairement au viager occupé, la valeur du bien est alors répartie uniquement entre le montant du bouquet et les rentes. Dans un premier temps, il y aura le paiement du bouquet, puis ensuite, le paiement des rentes. 

La vente à terme :

Cette forme de vente est souvent utilisée chez les vendeurs de moins de 70 ans. Il s’agit de la vente d’un bien, avec ou sans droit d’usage et d’habitation du vendeur. Contrairement au viager occupé, la vente à terme peut avoir un droit d'usage et d’habitation sur une durée déterminée ou indéterminée en fonction des cas.

Pour ce type de viager, la valeur du bien correspond à : bouquet + rente payée sur 10 ou 20 ans maximum (+ le DUH si le bien n'est pas libre). Durée déterminée lors de la signature notariée.

Tout comme le viager occupé, le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation et peut l'abandonner contre une compensation financière. De plus, il faut savoir que si le vendeur décède, ce sont ses héritiers qui percevront les rentes jusqu’à l’échéance prévue au contrat.

Dans ces trois types de viager, la rente doit être indexée chaque année sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié par l’INSEE. De cette manière, la rente respecte le pouvoir d’achat du vendeur jusqu'au jour du décès du vendeur.

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